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蔣滌非代表：建議將商品房預售改革為分期付款式預售         2024年03月11日08:58

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，需要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，而現(xiàn)有預售制作為我國商品房市場的一個基礎(chǔ)性制度，其缺點正逐步顯現(xiàn)。全國人大代表，湖南省副省長、民革湖南省委會主委蔣滌非在今年全國兩會上關(guān)注并建議，進一步改革我國商品房銷售制度。

每個購買過預售房的人都有過這樣的經(jīng)歷，房子還未建好，錢已經(jīng)交了大半，付款后到交房前的時間里，所有的風險和損失全部由購房人承受。

為此，蔣滌非提出，有力有序推行現(xiàn)房銷售，進一步加大政策指導和支持力度，指導各地積極推進現(xiàn)房銷售試點工作。研究制定支持現(xiàn)房銷售的系列金融、財稅、土地供應政策，降低現(xiàn)房銷售項目的開發(fā)成本，引導房企逐漸提升現(xiàn)房銷售比重。

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。自1994年11月城市房地產(chǎn)管理法頒布以來，預售制在我國實施已近30年。

當前，世界主要國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場均實行現(xiàn)房銷售和預售并行的制度。日本、歐洲部分國家以現(xiàn)房銷售為主 ，美國、新加坡、中國香港預售房占新房銷售的比例達90％。國際上預售制均采取分期付款，英、美、日的房企在交房時才收到剩余房款和按揭貸款，而中國香港、中國臺灣和新加坡的房企則根據(jù)工程進度從購房者處分期獲得房款。

據(jù)統(tǒng)計，我國商品房市場以預售制為主，2023年共銷售商品房11.2億平米，其中預售比例約占90%。蔣滌非提出，內(nèi)地購房者在預售期就支付全部購房款，“杠桿”效應大，抗風險能力弱，容易出現(xiàn)“項目爛尾”，同時行業(yè)準入門檻低，容易引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競爭問題。

此外，監(jiān)管難度大、權(quán)益保障難也是預售制存在的主要問題。預售資金監(jiān)管成本高、難度大，容易產(chǎn)生資金抽逃風險，而通過預售將風險轉(zhuǎn)嫁給個人和銀行，同時“所見非所得”，“貨不對板”現(xiàn)象常見，并由此引發(fā)大量質(zhì)量投訴。

“要大力改革現(xiàn)有預售付款模式?！笔Y滌非提出，將現(xiàn)行預售付款模式變?yōu)榉制诟犊钍筋A售，即在工程形象進度達到一定標準后，由購房者或者貸款銀行，將包括按揭貸款在內(nèi)的購房款按購房合同約定的工程進度分期支付。

針對現(xiàn)有的預售房監(jiān)管制度，蔣滌非認為，應創(chuàng)新推出預售監(jiān)管資金直接匯入?yún)⒔ǚ劫~戶、銀行保函替代預售監(jiān)管資金、高風險項目預售資金封閉管理等措施?！叭嫱茝V’一城一賬戶’預售資金監(jiān)管新模式，作為預售資金統(tǒng)收統(tǒng)支的’總閥門’，有效防范開發(fā)商另設賬戶收取預售資金、違規(guī)套取預售資金以及銀行違規(guī)劃扣預售資金的行為?！笔Y滌非說。